Για να ξεκινήσει η νόμιμη διαδικασία για την πολεοδόμηση μιας συγκεκριμένης περιοχής και αφού έχει προηγηθεί η κτηματογράφησή της για να αποτυπωθούν οι προς πολεοδόμηση περιοχές , απαιτείται η εκπόνηση πολεοδομικής μελέτης για την περιοχή αυτή .Η εφαρμογή της πολεοδομικής μελέτης απαιτεί την έκδοση πράξης πολεοδομικής εφαρμογής. Η πράξη πολεοδομικής είναι αυτή η οποία υποδεικνύει τα μέρη που αφαιρούνται από κάθε επιμέρους ιδιοκτησία της προς πολεοδόμηση περιοχής για τη λεγόμενη εισφορά γης ή για να χρησιμοποιηθούν ως κοινόχρηστοι ή κοινωφελείς χώροι. Επίσης, περιέχει τον υπολογισμό της εισφοράς σε χρήμα που βαρύνει κάθε ιδιοκτήτη, προκειμένου να καλυφθεί το κόστος κατασκευής των κοινόχρηστων πολεοδομικών έργων.
Η πράξη εφαρμογής πολεοδομικής μελέτης εκδίδεται κατά ειδική διοικητική διαδικασία, που περιλαμβάνει και στάδιο ενστάσεων από τους ενδιαφερομένους, κατόπιν προσκλήσεώς τους πριν την κύρωση της πράξης. Μετά την κύρωση και μεταγραφή της πράξης εφαρμογής επέρχονται οι αναγκαίες για την εφαρμογή του ρυμοτομικού σχεδίου εμπράγματες μεταβολές στα ακίνητα της περιοχής.Συγκεκριμένα, προς εφαρμογή εγκεκριμένης πολεοδομικής μελέτης και πραγματοποίηση της οφειλομένης εισφοράς σε γη συντάσσεται, κατά το άρθ. 12 παρ. 1 του Ν 1337/1983 (ΦΕΚ Α΄ 33), πράξη εφαρμογής. Η σύνταξη της πράξεως αυτής χωρεί κατά την προβλεπόμενη στις παρ. 5 και 6 του ως άνω άρθρου ειδική διαδικασία, που περιλαμβάνει και στάδιο προσκλήσεως και ενστάσεων των ενδιαφερομένων ιδιοκτητών. Η πράξη κυρώνεται, κατά τα οριζόμενα στην παρ. 7 περ. α΄ του αυτού άρθρου, όπως η παράγραφος αυτή αντικαταστάθηκε με το άρθρο 4 του Ν 1772/1988 (ΦΕΚ Α΄ 91), με απόφαση του οικείου νομάρχη, αποτελεί ταυτόχρονα και πράξη βεβαιώσεως για την εκπλήρωση των υποχρεώσεων εισφοράς σε γη και μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακείο.
2.Ειδικότερα, το νομικό πλαίσιο διέπει τη διαδικασία έκδοσης πράξης εφαρμογής πολεοδομικής μελέτης και της κυρώσεώς της περιγράφεται στο αρθρο 12 Ν. 1337/1983 και συγκεκριμένα στις παραγράφους 5, 6 και 7 αυτού. Οι επίμαχες παράγραφοι του κρίσιμου άρθρου του νόμου αναφέρουν τα παρακάτω:
“ Η πράξη εφαρμογής συντάσσεται με την ακόλουθη διαδικασία πουπροωθείται παράλληλα με τη διαδικασία του άρθρου 7 του νόμου αυτού για την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης.«α. Κατά τη σύνταξη του κτηματογραφικού διαγράμματος της πολεοδομικής μελέτης, οι κύριοι ή νομείς ακινήτων υποχρεούνται, κατόπιν προσκλήσεως, να υποβάλουν δήλωση ιδιοκτησίας στον οικείο Δήμο προσκομίζοντας συγχρόνως τίτλους κτήσεως, πιστοποιητικό μεταγραφής, ιδιοκτησίας, βαρών, διεκδικήσεων, κατασχέσεων και τοπογραφικό διάγραμμα. Η υποχρέωση αυτή υφίσταται μέχρι την κύρωση της πράξης εφαρμογής, η παράλειψη δε αυτής συνεπάγεται τα εξής: α 1. Κάθε δικαιοπραξία εν ζωή είναι άκυρη, εάν δεν επισυνάπτεται σε αυτή πιστοποιητικό του οικείου Δήμου, με το οποίο θα βεβαιώνεται η υποβολή της δήλωσης ιδιοκτησίας. Η ακυρότητα αυτή αίρεται με την υποβολή εκ των υστέρων της σχετικής δήλωσης. Στην περίπτωση αυτή, εφόσον ο ιδιοκτήτης είχε προσκληθεί και αμέλησε να υποβάλει εγκαίρως δήλωση υποχρεούται σε καταβολή εφάπαξ προστίμου καθοριζομένου από τον οικείο Ο.Τ.Α.. β 1. Δεν χορηγείται άδεια οικοδομής στο ακίνητο χωρίς την υποβολή κυρωμένου αντιγράφου της δήλωσης ιδιοκτησίας και του ανωτέρω πιστοποιητικού. Μετά την κύρωση της πράξης εφαρμογής, η προσάρτηση του ως άνω πιστοποιητικού υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας απαιτείται να γίνεται στην πρώτη δικαιοπραξία εν ζωή, η οποία καταρτίζεται και μεταγράφεται στα οικεία βιβλία του Υποθηκοφυλακείου ή καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, μετά τη μεταγραφή ή την καταχώριση της πράξης εφαρμογής. Σε κάθε επόμενη δικαιοπραξία εν ζωή αρκεί να γίνεται η σχετική μνεία της προσάρτησης του στην αρχική ως άνω δικαιοπραξία.»«Η τυχόν παράλειψη της ως άνω αναφερόμενης μνείας στις δικαιοπραξίες οι οποίες συντάχθηκαν μέχρι την έναρξη του παρόντος νόμου δεν επιφέρει ακυρότητα.»*** Η περίπτωση α΄αντικαταστάθηκε ως άνω με το άρθρο 42 παρ.25 Ν.4030/2011,ΦΕΚ Α 249/25.11.2011. Με το άρθρο 55 παρ. 2 του Ν. 4178 (ΦΕΚ Α` 174/08/08/2013), προστέθηκε τέταρτο εδάφιο στην υποπερίπτωση β1 της περίπτωσης α` της παραγράφου 5 του άρθρου 12 ως άνω.β. Με βάση τα στοιχεία της προηγούμενης περίπτωσης α, συντάσσεται τοκτηματογραφικό διάγραμμα εφαρμογής και ο πίνακας εφαρμογής.γ. Μετά τη σύνταξη της πράξης εφαρμογής καλούνται οι φερόμενοιιδιοκτήτες, μέσα σε προθεσμία που αναφέρεται σε σχετική πρόκληση, ναλάβουν γνώση της πράξης εφαρμογής και να ασκήσουν τυχόν ενστάσεις.«δ) Σε περιοχές που λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο λαμβάνονται υποχρεωτικά υπόψη, για τη σύνταξη κτηματογραφικών πινάκων και διαγραμμάτων, τα τηρούμενα στοιχεία του Εθνικού Κτηματολογίου. Στις περιοχές που συντάσσεται Εθνικό Κτηματολόγιο και έχει πραγματοποιηθεί ανάρτηση κτηματολογικών στοιχείων, με μέριμνα της ΕΚΧΑ Α.Ε. διατίθενται τα τηρούμενα στοιχεία στον οικείο δήμοπροκειμένου να ληφθούν υπόψη για τη σύνταξη της πράξης εφαρμογής. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής καθορίζονται οι λεπτομέρειες και προδιαγραφές για την εφαρμογή των παραπάνω.»*** Η περίπτωση δ΄της παρ.5 προστέθηκε με το άρθρο 1 παρ.2 Ν.4315/2014,ΦΕΚ Α 269/24.12.2014.Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ΔημοσίωνΕργων, που δημοσιεύονται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, καθορίζονται ο χρόνος και ο τρόπος δημοσιότητας της πρόκλησης για υποβολή δηλώσεωνιδιοκτησίας, το περιεχόμενο αυτών, οι προθεσμίες υποβολής και κάθε άλλησχετική λεπτομέρεια”. *** Οι παρ.5 και 6 αντικαταστάθηκαν ως άνω με την παρ.4 του άρθρου 6 Ν.2242/1994 (Α 162) 7.”α) Η πράξη εφαρμογής κυρώνεται με απόφαση του νομάρχη, αποτελεί ταυτόχρονα και πράξη βεβαίωσης για την εκπλήρωση των υποχρεώσεων εισφοράς σε γη, όπως και κάθε μεταβολής που επέρχεται στα ακίνητα σύμφωνα με την παράγραφο 3, όπως αυτή συμπληρώθηκε με την παρ. 5α του ν. 1512/1985 και μεταγράφεται στο οικείο υποθηκοφυλακείο.“Για τα ακίνητα αυτά δεν ισχύουν οι διατάξεις περί χρησικτησίας”. ***Το εντός ” ” εδάφιο προστέθηκε με την παρ.5 του άρθρου 6 του Ν.2242/1994 (Α 162) Η μορφή και το σχήμα των υπόλοιπων στοιχείων της πράξης (κτηματογραφικοί πίνακες και διαγράμματα) είναι τα καθοριζόμενα με την απόφαση της παρ. 10 του άρθρου αυτού. Ο τρόπος τήρησης των στοιχείων αυτών στα υποθηκοφυλακεία και λοιπές σχετικές λεπτομέρειες καθορίζονται με κοινή απόφαση των Υπουργών Δικαιοσύνης και Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημόσιων Εργων.
Για ιδιοκτησίες, που στις πράξεις εφαρμογής αναγράφονται με ελλειπή στοιχεία ή με την ένδειξη “άγνωστος”, η καταχώριση στη μερίδα των ιδιοκτητών γίνεται μετά από έκδοση διορθωτικής πράξης του οικείου νομάρχη.Με τη μεταγραφή επέρχονται όλες οι αναφερόμενες στην πράξη εφαρμογής μεταβολές στις ιδιοκτησίες, εκτός από αυτές που οφείλεται αποζημίωση και για τη συντέλεση των οποίων πρέπει να ολοκληρωθούν οι διαδικασίες του ν. δ/τος από 17.7.1923 και του ν.δ/τος 797/1971. β) Αμέσως μετά την κύρωση και μεταγραφή των πράξεων εφαρμογής ο οικείος Ο.Τ.Α.,το Δημόσιο ή τα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, καθώς και κάθε ενδιαφερόμενος, μπορούν να καταλάβουν τα νέα ακίνητα που διαμορφώθηκαν με την πράξη εφαρμογής και περιέρχονται σ`αυτούς με την προϋπόθεση ότι έχουν καταβληθεί οι αποζημιώσεις της προηγούμενης περίπτωσης (α). Δικαιώματα της επόμενης περίπτωσης (δ) μετατρέπονται σε ενοχική αξίωση για αποζημίωση. Σε περίπτωση άρνησης του κατόχου ή νομέως να παραδώσει το ακίνητο που του αφαιρείται σύμφωνα με την πράξη εφαρμογής εντός 15 ημερών από της εις αυτόν εγγράφου προσκλήσεως, διατάσσεται η αποβολή του με απόφαση του μονομελούς πρωτοδικείου , που εκδίδεται μετά από αίτηση των παραπάνω ενδιαφερομένων , κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων.“Τα ανωτέρω εφαρμόζονται και για τυχόν νέα ακίνητα από εισφορές γης που διαμορφώθηκαν με την πράξη εφαρμογής και δεν διατέθηκαν σύμφωνα με αυτήν. Τα ακίνητα αυτά καταλαμβάνονται από τον οικείο Ο.Τ.Α., ο οποίος νομιμοποιείται να ασκήσει τα πιο πάνω δικαιώματα, φυλάσσονται από αυτόν και απαγορεύεται κάθε χρήση τους μέχρι την οριστική τους διάθεση για τους σκοπούς του άρθρου 8″.***Το εντός ” ” άνω εδάφιο της περ. β` της παρ. 7 του άρθρου 12 προστέθηκε με το άρθρο 98 παρ. 8 του Ν. 1892/1990 (Α` 101).γ) Η μεταβολή ακινήτων σύμφωνα με την παρ. 3 και την πράξη εφαρμογής συνεπάγεται την άμεση απόσβεση κάθε εμπραγμάτου δικαιώματος τρίτου και που υφίσταται στα μεταβαλλόμενα ακίνητα. Στην περίπτωση αυτήν, ως προς την τύχη των παραπάνω δικαιωμάτων, εφαρμόζεται αναλογικά το άρθρο 49 παρ. 2 έως και 7 του ν. 947/1979. δ) Δένδρα, φυτείες, μανδρότοιχοι, συρματοπλέγματα, φρέατα και λοιπές εγκαταστάσεις και κατασκευές νομίμως υφιστάμενες σε ιδιοκτησίες που με την πράξη εφαρμογής μεταβάλλουν ιδιοκτήτη αποζημιώνονται από τον οικείο Ο.Τ.Α. Το ποσό της αποζημίωσης καθορίζεται από την επιτροπή του π.δ/τος 5/86 (ΦΕΚ 2 Α), όπως ισχύει κάθε φορά και καταβάλλεται στο δικαιούχο. Σε περίπτωση διαφωνίας ως προς την αξία των ανωτέρω αποφαίνεται το καθ` ύλην αρμόδιο δικαστήριο με τη διαδικασία της εκουσίας δικαιοδοσίας.«ε) Η πράξη εφαρμογής μετά την κύρωσή της γίνεται οριστική και, με την επιφύλαξη του επόμενου εδαφίου, αμετάκλητη. Η Διοίκηση κατ` εξαίρεση μόνο επιτρέπεται να ανακαλεί εν όλω ή εν μέρει την πράξη εφαρμογής, για λόγους νομιμότητας ή για πλάνη περί τα πράγματα που αποδεικνύεται από στοιχεία που δεν ήταν γνωστά κατά το χρόνο κύρωσης της πράξης ή από τελεσίδικη δικαστική απόφαση. Η ανάκληση γίνεται αυτεπάγγελτα ή ύστερα από αίτηση του ενδιαφερομένου. Η πράξη ανακαλείται μόνο κατά το μέρος που διαπιστώνεται η παράβαση ή η πλάνη, μέσα σε εύλογο χρόνο από την κύρωση της πράξης εφαρμογής και συντάσσεται διορθωτική πράξη. Κατά τη σύνταξη της διορθωτικής πράξης λαμβάνεται υπόψη η πραγματική και νομική κατάσταση που είχαν οι ιδιοκτησίες κατά το χρόνο σύνταξης της αρχικής πράξης. Αν κατά την αιτιολογημένη κρίση της Διοίκησης η αυτούσια διόρθωση δεν είναι δυνατή για λόγους που επιβάλλονται από τις αρχές της καλής πίστης και της ασφάλειας του δικαίου, οι διαφορές που προκύπτουν κατά τη σύνταξη της διορθωτικής πράξης μετατρέπονται σε χρηματική αποζημίωση. Με τη διορθωτική πράξη καθορίζεται ο υπόχρεος και ο δικαιούχος της αποζημίωσης, το ύψος της οποίας καθορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 2882/2001 (ΦΕΚ 17 Α).”
στ) Σε περιπτώσεις ακινήτων που ανταλλάσσονται με την πράξη εφαρμογής και η αξία του τελικώς αποδιδομένου ακινήτου, όπως αυτή προσδιορίζεται με το π.δ/γμα 5/1986, προκύψει μικρότερη από την αντίστοιχη στην αρχική του θέση, υποχρεούται ο δήμος ή η κοινότητα να καταθέσει τη διαφορά, κατά την ισχύουσα διαδικασία, στο Ταμείο Παρακαταθηκών. Σε περίπτωση που η αξία του τελικώς αποδιδομένου ακινήτου είναι μεγαλύτερη, τότε η επιπλέον διαφορά επιβάλλεται στον υπόχρεο κατά τη διαδικασία του άρθρου 2 του π. δ/τος 5/1986, καταβάλλεται σε δόσεις κατά το άρθρο 4 του ίδιου δ/τος και εισπράττεται ως έσοδο του οικείου δήμου ή κοινότητας”. ***Η παρ. 7 όπως συμπληρώθηκε δια του άρθρ. 8 παρ. 5 εδ. β` του Ν. 1512/1985 (Α 4), αντικατεστάθηκε ως άνω δια του άρθρ. 4 του Ν. 1772/1988, ΦΕΚ Α 91.”
Με την πράξη εφαρμογής ή την διορθωτική αυτής πράξη επέρχονται, μετά την κύρωση και μεταγραφή τους οι αναγκαίες για την εφαρμογή του ρυμοτομικού σχεδίου εμπράγματες μεταβολές στα ακίνητα της περιοχής.